Можно ли построить дом за два дня и сохранить высокое качество? Выясняем, как работает скоростное создание недвижимости.
Возвести гостиницу на 16 номеров за два дня. И строить здания с нуля за семь дней — с учетом закупки материалов и подготовки проектной документации. Звучит как фантастика, однако именно так ведет дела «Новый дом», дочернее предприятие немецкого гиганта Knauf.
Эта компания научилась выпускать модули Knauf Prefab Construction (KPC), которые позволяют строить здания за очень маленький срок — и делать это без потери качества. «РБК-Недвижимость» выяснила, что умеют в Knauf и как им удается так быстро сооружать дома.
В чем секрет скоростного домостроения
Феномен, благодаря которому темп стройки вырос в разы, называется prefab-конструкции. Это строительные «полуфабрикаты», которые сооружают не на стройплощадке, а на заводе. Два таких завода функционируют в России у компании «Новый дом» — в Красногорске и Новомосковске.
В цехах специально обученные сотрудники с нуля собирают модули, из них будет построен дом. По сути, они создают детали конструктора, который затем привезут на место строительства и там быстро соберут. Первый этап — разумеется, пол и стены. Их выполняют из каркасно-обшивной конструкции, позволяющей сразу сделать параллелепипед нужного объема.
Конвейерное производство организовали так, чтобы на выходе получались максимально стандартизированные модули, подходящие для российских условий. Такие модули задействуют для строительства жилых домов, офисов, гостиниц, медицинских объектов и социальных учреждений.
Впрочем, возможны варианты. В 2020 году здесь изготовили особую prefab-конструкцию для антикоронавирусного рентген-кабинета в парке «Патриот». Как известно, рентген-аппараты обладают излучением, потенциально опасным для человека, поэтому для защиты людей рядом с павильоном в стены встроили свинцовые листы, блокирующие это излучение.
Вообще, пандемия коронавируса дала мощный толчок развитию скоростного домостроения. В новостных репортажах все видели, с какой скоростью возводили COVID-больницы в Китае и России. Именно prefab-решения послужили основой для таких проектов.
Суть метода Knauf в том, что пока специалисты на заводе под заказ собирают модули, необходимые конкретному дому, гостинице или больнице, рабочие на стройплощадке готовят фундамент. Если же фундамент уже был готов прежде и остается только возведение наземных уровней, то задачу, оказывается, можно решить за два — четыре дня. Ровно так сделали в Финляндии, где из модулей Knauf Prefab Construction построили целый коттеджный поселок. Система «привез готовый коттедж с завода — установил на место» позволила местному девелоперу строить по два жилых дома в день.
И да, с медицинскими учреждениями это тоже работает. В 2020–2021 годах «Новый дом» построил в Москве и области сразу четыре здания для диагностики и компьютерной томографии площадью 56 кв. м каждое. А в Орле компания заканчивает строительство двух обсерваторов для больных коронавирусом. Для такого масштабного объекта понадобилось более 15 тыс. каркасно-обшивных стен заводского изготовления — и всего четыре месяца на работу под ключ. Стандартные технологии домостроения могли бы потребовать нескольких лет для полноценного сооружения здания от проекта до ввода в эксплуатацию.
Дом, который умеет переезжать
Люди, выросшие в Советском Союзе, привыкли к тому, что строительный полуфабрикат — это банальная железобетонная панель, которую привозят на стройплощадку, чтобы на месте скрепить цементом и получить дом. Что ж, так возводили хрущевки 60 лет назад. С тех пор процесс эволюционировал.
Теперь на заводе можно сделать не только панель, но целую комнату со всей начинкой: окнами, дверями, разводкой электрики, отоплением, вентиляцией и облицовкой пола. А материалы стен не имеют отношения к советским панелям.
Нынешний prefab — это стальная металлоконструкция со сложной начинкой из слоев различных материалов. Такая слоистость нужна для того, чтобы адаптировать 20-сантиметровую стену к любой задаче. Это могут быть наружная стена, более тонкая межкомнатная перегородка или защищенная оболочка медицинского кабинета — в каждом из случаев наполнение будет разным.
Модули выдерживают огневые испытания до второй или третьей степени огнестойкости, а звукоизоляция соответствует нормам четырехзвездочных отелей. Knauf выпускает все компоненты для слоистых стен самостоятельно и с первого до последнего этапа следит за качеством ингредиентов.
Но главное — возможность доставить такую комнату практически в любую точку страны. Knauf Prefab Construction — 100%-ный негабарит. Именно поэтому в «Новом доме» завели отдельный автопарк низкорамных тяжеловозов, специально адаптированных для перевозки модулей на большие расстояния.
«Наши модули проезжают по тысяче километров в грузовиках по обычным российским дорогам, — рассказал генеральный директор «Нового дома» Михаил Гец. — На месте их выгружают, и они становятся частью большого здания. В теории Knauf может даже отправить готовые модули по морю или по железной дороге, но на практике таких случаев еще не было».
Показателен пример сети отелей, которая работает во всех крупных городах России. Типовое решение для гостиниц этого оператора — девятиэтажное здание с множеством номеров. По стандартной технологии — например, при монолитном строительстве — на возведение такого отеля потребуется четыре года.
В Knauf специально подсчитали, сколько займет весь процесс от подписания документов и начала проектирования до сдачи в эксплуатацию на примере готового запроса отельной сети. Оказалось, что с помощью prefab-конструкций точно такую же девятиэтажную гостиницу можно построить в два раза быстрее — за два года. А это экономия девелопера на налогах, материалах, монтаже, зарплатах сотрудников и других издержках. И даже дополнительная прибыль от быстрого ввода в эксплуатацию.
Кто проследит за качеством
Кто следит за качеством на обычной стройке? Прораб, он контролирует процесс строительства. При этом ошибка рабочего, упавшее дерево, внезапный снегопад или иной погодный катаклизм способны поставить под удар качество постройки: на открытом воздухе слишком много непредсказуемых факторов. А минеральная вата и листовые материалы в любом случае намокнут под дождем — спасти может только сухая погода либо хранение материалов в закрытом помещении. Это не всегда реально сделать на строительной площадке.
В отличие от классического способа, создание prefab-модулей защищает технологический процесс от внезапного замерзания или резких температурных колебаний. В цехе не пойдет дождь. Внутренний климат и влажность в фабричном помещении тщательно контролируются, что фактически исключает возможные накладки с качеством.
Если говорить именно о технологиях Knauf, то модули этой компании в обязательном порядке проходят испытания на вандалостойкость, огнестойкость и сейсмоустойчивость до 9 баллов. Не зря «Новый дом» строит здания в самых климатически сложных регионах России, например в Хабаровском крае и на Чукотке.
К примеру, в Анадыре Knauf спроектировал детский сад, который можно целиком собрать из prefab-модулей. Среди других проектов — готовые многофункциональные центры в Тверской области, гостиница в индустриальном парке в Ступино и дома в коттеджных поселках Ленинградской области.
Сами prefab-конструкции изготавливают на ультрасовременных умных станках с ЧПУ. При проектировании в Knauf используют BIM-технологии, которые позволяют проектировщикам получать полные характеристики, спецификации, объемы материалов и элементов каждого модуля и дома в целом. И это еще одна ступень защиты качества итогового строения. Не зря совокупный срок службы зданий, построенных Knauf Prefab Construction, превышает 50 лет.
Приезжает готовый санузел с отделкой. Как это?
Сантехнический модуль — новейшая разработка специалистов «Нового дома». Теперь в Knauf научились делать на своих заводах готовые «мокрые» зоны. «Не секрет, что девелоперы не любят заниматься «мокрыми» зонами, — рассказал Михаил Гец. — Санузлы требуют много времени и усилий на строительство. Сантехнические prefab-модули Knauf полностью снимают с девелопера эту заботу: остается только выгрузить и установить готовую ванную с туалетом на нужное место. Внутри даже может быть заранее сделана чистовая отделка и смонтированы унитаз с ванной».
По словам Геца, такую схему уже используют несколько партнеров «Нового дома» — девелоперы, которые строят многоквартирные жилые дома.
Российские застройщики привыкли к четкому разграничению понятий «заказчик», «подрядчик» и «субподрядчик». Но что если лучший поставщик нужной услуги находится в очень далеком регионе? На этот случай в «Новом доме» разработали готовое решение для существующих производств: компания может запустить производство prefab-модулей и панелей в максимальной близости от строительного объекта.
Такое предприятие в «Новом доме» способны развернуть за три месяца — при условии, что где-то поблизости появляется крупное пятно застройки и prefab-конструкции окажутся востребованными в конкретном регионе.
Вместе с материалами и специалистами в нужный город «приедет» вся экспертиза международной компании. И передовые решения, которые прямо сейчас работают на рынках недвижимости Германии, Чехии и Финляндии, окажутся на предприятии заказчика в любой точке России. Другой вариант — сборочное производство на любом из собственных заводов Knauf в России.
Сколько это стоит
Многие привыкли считать, что модульные конструкции — это дешево и некачественно. Knauf ломает эти стереотипы. Здесь используют только лучшие строительные материалы, произведенные по немецким стандартам. В результате цена оказывается сопоставима с традиционным строительством, а качество остается на высшем уровне.
Зачем тогда менять привычную схему работы на prefab-модули? Для начала — заводское качество, которое контролируется в цехе от и до. А еще — сокращение времени строительства на площадке, что приводит к более быстрому вводу здания в эксплуатацию.
Здание МФЦ (Фото: пресс-служба Knauf)
Именно на это сейчас нацелены почти все игроки строительного бизнеса: инвестор, который строит гостиницу на берегу Черного моря, девелопер, осваивающий территорию для строительства коттеджного поселка, застройщик в сегменте многоквартирного жилья и даже государственное учреждение, которому требуется надежный подрядчик для возведения медицинских и социальных объектов.
Еще один важный козырь «Нового дома» — вариативность условий. К примеру, строительные организации, у которых есть собственные строительные ресурсы, заказывают у «Нового дома» только модульные prefab-конструкции, а все монтажные и отделочные работы берут на себя. Если же рассмотреть конечных владельцев бизнеса, не связанных с девелопментом, то они предпочитают заказывать строительство здания под ключ. Стоимость домокомплекта Knauf варьируется от 30 тыс. руб. за 1 кв. м, а готового здания — от 50 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от типа здания и его сложности.
«Смета всегда вырастает при строительстве — это аксиома. Только если речь не идет о prefab-конструкциях Knauf, — подытожил Михаил Гец. — Здесь всегда фиксированная стоимость: результат просто не может подорожать, поскольку все расходы заложены в проект изначально».